Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Berlin-Dahlem? Der folgende Marktbericht beleuchtet die Preisentwicklung im Stadtteil, ordnet aktuelle Marktzahlen für den Berliner Immobilienmarkt ein und gibt einen sachlichen Ausblick auf das Jahr 2026.
Dahlem – Standortbeschreibung
Dahlem zählt zu den etablierten und hochwertigen Wohnlagen Berlins und gehört zu den gefragtesten Teilmärkten im Südwesten der Stadt. Das Stadtbild ist geprägt von großzügigen Villen und klassischen Altbauten. Ergänzt wird das Bild durch einzelne Wohnhäuser aus den 1970er-Jahren, die auf ehemals größeren Grundstücken entstanden sind. Insgesamt zeigt sich ein gewachsener und überwiegend hochwertiger Gebäudebestand.
Die Freie Universität Berlin gehört fest zum Stadtteil. Unter der Woche prägen Studierende und Mitarbeitende das Bild Dahlems auf dem Weg zu Instituten und Lehrveranstaltungen. Die internationale Ausrichtung der Universität ist im Alltag spürbar und trägt zur Lebendigkeit des Quartiers bei, ohne dessen ruhigen Charakter zu verändern.
Sportanlagen, Grünflächen und ein gut ausgebautes Netz an Fahrradwegen prägen das Umfeld und bieten einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Die Anbindung ist gut. Buslinien und die U-Bahnlinie U3 sorgen für kurze Wege in die City West und in andere zentrale Berliner Lagen.
Preisentwicklung in Dahlem – Marktbeobachtungen
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin-Dahlem zeigt seit 2021 ein differenziertes Bild. Nach einem hohen Preisniveau im Jahr 2021 kam es 2022 nochmals zu einem deutlichen Anstieg. In der Folge setzte jedoch eine spürbare Marktkorrektur ein.
Nach unseren Beobachtungen wurden seit 2023 vielfach Kaufpreise erzielt, die rund 15 bis 20 Prozent unter den Höchstständen von 2022 lagen. In den Immobilienportalen ließ sich diese Entwicklung häufig nicht unmittelbar ablesen, da die Angebotspreise deutlich über den später beurkundeten Kaufpreisen lagen.
Parallel zur Preisentwicklung haben sich ab 2023 auch die Finanzierungsbedingungen deutlich verändert. Banken gingen vorsichtiger vor und forderten höhere Eigenkapitalanteile. Viele Transaktionen konnten dennoch realisiert werden, indem Käufer zusätzlich durch private Darlehen aus dem familiären Umfeld unterstützt wurden, während Banken den verbleibenden Finanzierungsanteil übernahmen.
Einordnung: Berliner Immobilienmarkt – aktuelle Marktzahlen
Zur Einordnung der lokalen Entwicklungen in Dahlem ziehen wir die Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin heran. Die Marktberichte basieren auf den notariell beurkundeten Kaufverträgen und geben damit ein realistisches Bild der tatsächlichen Marktentwicklung des Immobilienmarktes in Berlin.
In der Auswertung für das erste bis dritte Quartal 2025 zeigt sich, dass der Berliner Immobilienmarkt wieder deutlich an Aktivität gewonnen hat. Die Zahl der Transaktionen stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 13 Prozent auf 16.514 Kauffälle. Der Geldumsatz erhöhte sich im gleichen Zeitraum um etwa 19 Prozent auf rund 11,0 Milliarden Euro. Gleichzeitig blieben die Kaufpreise insgesamt weitgehend stabil, mit leichten Anstiegen in einzelnen Teilmärkten.
Diese Zahlen beziehen sich auf den Gesamtmarkt Berlin und dienen der Einordnung der Entwicklungen in einzelnen Stadtteilen wie Dahlem oder anderen Lagen im Südwesten der Stadt
Berliner Immobilienmarkt – Markt in Zahlen (Q1–Q3 2025)
| Kennzahl | Entwicklung |
| Anzahl der Kauffälle | 16.514 (+13 % ggü. Vorjahr) |
| Geldumsatz | ca. 11,0 Mrd. € (+19 %) |
| Kaufpreise | weitgehend stabil |
| Markttendenz | zunehmende Marktaktivität |
Ausblick 2026 – Berlin und Berlin-Dahlem
Für das Jahr 2026 ist für den Berliner Immobilienmarkt insgesamt von einer Fortsetzung der Stabilisierung auszugehen. Nach der deutlichen Korrekturphase seit 2022 und der zunehmenden Marktaktivität in den Jahren 2024 und 2025 dürfte sich das Preisniveau überwiegend seitwärts entwickeln. Einzelne Teilmärkte könnten leichte Anpassungen zeigen, abhängig von Objektart, Lagequalität und Finanzierungsmöglichkeiten.
Für den Teilmarkt Berlin-Dahlem spricht vieles für eine weiterhin stabile Entwicklung im Jahr 2026. Das begrenzte Angebot an hochwertigen Immobilien trifft auf eine anhaltende, jedoch selektivere Nachfrage. Verkäufe kommen vor allem dort zustande, wo Lage, Qualität und Preis in einem ausgewogenen Verhältnis stehen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, „Die Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes im 1. bis 3. Quartal 2025“, veröffentlicht am 02.12.2025.
Hinweis: Der Gutachterausschuss veröffentlicht keine gesonderten Kaufpreiskennzahlen für einzelne Ortsteile wie Dahlem oder Zehlendorf. Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf den Gesamtmarkt Berlin und dienen der übergeordneten Markteinordnung.
