Im zweiten Quartal 2025 zeigt sich der Berliner Immobilienmarkt in einer Phase der langsamen Stabilisierung nach dem Rückgang der Vorjahre, ausgelöst durch das gestiegene Zinsniveau, die allgemeine Investitionszurückhaltung und erhöhte Baukosten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, der als primäre Quelle für amtlich bestätigte Immobilientransaktionen und Preisentwicklungen gilt, stellt in seinen aktuellen Veröffentlichungen fest, dass insbesondere im Zeitraum April bis Juni 2025 eine Verfestigung der Bodenpreise und ein verhaltener Anstieg der Transaktionszahlen zu beobachten war.

Im Fokus stehen dabei die im April veröffentlichten Bodenrichtwerte mit Stichtag 01.01.2025, die für das zweite Quartal die Vergleichsgrundlage bilden. Diese Werte zeigen, dass in vielen Lagen Berlins – insbesondere in nachgefragten Teilmärkten wie CharlottenburgWilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf oder Pankow – keine weiteren Preisabschläge, sondern eine Preisverharrung auf hohem Niveau stattfand. Trotz dieser Stabilität bleibt das Gesamtvolumen der Transaktionen unter dem Vorkrisenniveau: Viele Marktakteure agieren weiterhin abwartend, besonders bei Objekten mit hohem Sanierungsbedarf oder geringer Energieeffizienz.

Baugrundstücke / Stabile Nachfrage  trifft selektives Kaufverhalten /

Im Bereich der Baugrundstücke – insbesondere für die offene Bauweise (freistehende Einfamilien oder Doppelhäuser) – zeigen die Daten des Gutachterausschusses für den Zeitraum Februar bis April 2025, dass die Nachfrage nach entwicklungsfähigem Bauland leicht angezogen hat. Die Zahl der Kaufverträge ist gegenüber dem ersten Quartal angestiegen, was auf eine beginnende Markterholung in peripheren und mittleren Lagen hindeutet. Die erzielten Preise zeigen sich dabei stabil oder leicht steigend, wobei keine spekulativen Ausschläge wie in den Jahren 2021 oder 2022 mehr zu beobachten sind.

Auffällig ist, dass die höchsten Bodenpreise weiterhin in den etablierten Westberliner Villenlagen wie Grunewald, Dahlem und Schmargendorf gezahlt werden. Dort liegen die Richtwerte teils bei über 2.800 Euro/m², während in peripheren Lagen Berlins teilweise unter 500 Euro/ m² verlangt wird. Besonders stark differenzieren sich die Preise inzwischen nach Lagequalität, Infrastruktur, sozialem Umfeld und Naherholungsmöglichkeiten.

Der Gutachterausschuss hat zudem im Juli 2025 neue Vergleichsfaktoren für unbebaute Grundstücke veröffentlicht, die für die Bewertung von Baugrundstücken in Berlin nun flächendeckend herangezogen werden können. Dies erhöht die Transparenz und Vergleichbarkeit in einem bisher von Unsicherheit geprägten Segment.

Geschosswohnungen (Mehrfamilienhäuser) / Zaghafte Marktbelebung bei moderatem Preisniveau /

Der Markt für Mehrfamilienhäuser – also Geschosswohnungsbauten mit mehreren Mietoder Eigentumseinheiten – verzeichnet im zweiten Quartal 2025 eine verhaltene Belebung, nachdem im Vorjahr und Anfang 2025 viele Investoren Transaktionen aufgrund regulatorischer Unsicherheiten und gestiegener Finanzierungskosten vermieden hatten. Von Januar bis Juni 2025 registrierte der Gutachterausschuss insgesamt 192 Verkäufe, davon 39 allein im zweiten Quartal. Das zeigt zwar einen Anstieg gegenüber dem ersten Quartal, aber noch keine Rückkehr auf Vorkrisenniveau.

Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis lag im Q2 2025 bei 2.260 Euro/m² Wohnfläche. Das entspricht einem moderaten Anstieg um rund 150 Euro gegenüber dem Vorjahr. Entscheidend ist jedoch die sehr hohe Differenzierung im Markt: Während klassische Altbau-Mehrfamilienhäuser in begehrten Innenstadtlagen weiterhin stark nachgefragt sind, werden Objekte mit hohem Sanierungsbedarf oder schlechter Energieeffizienz zu deutlichen Abschlägen gehandelt – sofern überhaupt Käufer gefunden werden.

Einfamilien und Zweifamilienhäuser / Selektive Käufe in guten Lagen /

Auch im Segment der Ein und Zweifamilienhäuser zeigt sich im zweiten Quartal ein differenziertes Bild. Die Nachfrage bleibt in klassischen Einfamilienhausbezirken wie Lichterfelde, Frohnau oder Mahlsdorf zurückhaltend, während in hochwertigen Wohnlagen wie Dahlem oder Grunewald gezielt Käufe stattfinden, insbesondere durch vermögende Eigennutzer. Dort bleibt die Preisentwicklung relativ stabil, was sich auch in den neuen Vergleichswerten für 2025 widerspiegelt.

Aufgrund gestiegener Bauzinsen und hoher Baukosten tendieren viele Käufer dazu, auf Bestandsimmobilien zurückzugreifen statt neu zu bauen. Die Sanierung bestehender Häuser wird aufgrund von Förderungen und steuerlichen Vorteilen als attraktivere Alternative wahrgenommen. Dennoch ist auch hier die Lage entscheidend: Randlagen verlieren an Dynamik, während in innerstädtischen Bezirken mit guter Verkehrsanbindung weiterhin Käufer zu finden sind.

Eigentumswohnungen und Neubauten / Geteiltes Marktbild /

Der Markt für Eigentumswohnungen teilt sich aktuell deutlich in zwei Lager: Bestandswohnungen mit attraktiven Lagen und akzeptabler Energieeffizienz sind weiterhin gefragt, während Neubauten unter einer Kaufzurückhaltung leiden.

Im zweiten Quartal 2025 lagen die durchschnittlichen Preise für Bestandswohnungen bei rund 5.300 bis 5.400 Euro/m², je nach Lage. Besonders kleinere Wohnungen in zentralen Bezirken wie Prenzlauer Berg, Charlottenburg oder Kreuzberg bleiben gefragt – nicht zuletzt durch das Interesse von Kapitalanlegern.

Neubauwohnungen dagegen erleben einen anhaltenden Nachfragerückgang. Im ersten Halbjahr 2025 wurden laut Gutachterausschuss lediglich etwa 260 Neubauwohnungen verkauft – ein Rückgang von etwa 30 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Neubauwohnungen bewegen sich weiterhin im Bereich von 7.400 bis 8.000 Euro/m², in Toplagen sogar darüber. Jedoch schrecken viele Kaufinteressenten wegen der hohen Gesamtfinanzierungskosten zurück. Besonders Haushalte mit mittlerem Einkommen verzichten zunehmend auf den Wohnungskauf.

Mietwohnhäuser / Konservativer  Bewertungsansatz durch neue Sachwertfaktoren /

Für Mietwohnobjekte, insbesondere klassische Zinshäuser, hat der Gutachterausschuss Berlin im Juli 2025 neue Sachwertfaktoren veröffentlicht, die für die Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren von zentraler Bedeutung sind. Diese Faktoren berücksichtigen die aktuellen Rahmenbedingungen am Berliner Mietmarkt, wie etwa Mietregulierungen, Instandhaltungsrückstau und energetische Anforderungen.

Die Kaufpreise orientieren sich derzeit am Ertragspotenzial und weniger am Substanzwert. Dadurch ergibt sich eine deutlich konservativere Bewertung als noch vor zwei Jahren. Investoren fokussieren sich zunehmend auf renditestarke Objekte mit Entwicklungspotenzial – sogenannte Value-Add-Investments – während Core-Objekte mit hoher Regulierung oft gemieden werden.

Baufinanzierung & Zinsniveau / Belastung bleibt hoch /

Ein zentrales Hemmnis für den Berliner Immobilienmarkt bleibt die Baufinanzierung. Das Zinsniveau ist im Vergleich zum Vorjahr weiterhin hoch – auch wenn die Europäische Zentralbank im Juni 2025 erstmals wieder eine leichte Zinssenkung vorgenommen hat. Für viele Käufer bleibt die monatliche Belastung jedoch untragbar, was besonders im Neubausegment zu einem Nachfragerückgang geführt hat.

Die Banken reagieren mit strengeren Kreditvergaben, was sich insbesondere auf junge Käufer, Selbstständige und Familien mit mittlerem Einkommen negativ auswirkt. Viele Baufinanzierungen scheitern an Eigenkapitalanforderungen oder Bonitätsvorgaben. Damit ist die Baufinanzierung ein wesentlicher Grund für den schleppenden Neubaumarkt – trotz bestehender Nachfrage nach Wohnraum.

Bezirksvergleich / Dahlem – Grunewald – Schmargendorf (2. Quartal 2025)

Die drei westlichen Villenlagen Berlins – Dahlem, Grunewald und Schmargendorf – gehören seit Jahrzehnten zu den exklusivsten Wohnadressen der Hauptstadt. Sie weisen sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen deutlich überdurchschnittliche Preisniveaus auf. Trotz des allgemein abgekühlten Marktes halten sich die Preise in diesen Lagen vergleichsweise stabil, da die Nachfrage dort nach wie vor groß ist – insbesondere durch vermögende Eigennutzer und internationale Käufer.

Durchschnittliche Quadratmeterpreise im Q2/2025 /

1) Bezirk / Ø m² Preis / ETW (€/m²) /

• Dahlem 7400 €
• Grunewald 7700 €
• Schmargendorf 6950 €

2) Bezirk / Ø m² Preis / EFH/ZFH (€/m² Wohnfläche)

• Dahlem 8600 €
• Grunewald 9200 €
• Schmargendorf 7950 €

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, BORIS Berlin, Q2/2025.

Einordnung der Preisentwicklung

• Grunewald verzeichnet nach wie vor die höchsten Preise im Vergleich, sowohl bei Wohnungen als auch bei Ein und Zweifamilienhäusern. Besonders Villen mit großem Grundstück und Nähe zum Grunewaldsee bleiben begehrt. Auch denkmalgeschützte Altbauten erzielen Spitzenpreise.
• Dahlem folgt dicht dahinter, mit einem ebenfalls sehr hochwertigen Markt. Die Nähe zu den wissenschaftlichen Instituten und zur Freien Universität macht die Lage auch bei internationalen Käufern beliebt. Die Nachfrage ist stabil, das Angebot
• Schmargendorf liegt leicht darunter, gilt aber als „Hidden Champion“ unter den drei Bezirken, da es zentral liegt, gute Altbaustrukturen bietet und preislich leicht unter Grunewald/Dahlem angesiedelt ist. Besonders Wohnungen aus den 30er bis 60er Jahren in guten Zuständen sind dort gefragt.

Fazit zum Bezirksvergleich

Alle drei Bezirke zeichnen sich im 2. Quartal 2025 durch starke Preiskonstanz trotz Zinsdruck aus. Der Rückgang der Transaktionen betrifft vor allem energetisch schwächere Objekte oder Lagen mit wenig Entwicklungspotenzial. Top-Objekte wechseln jedoch weiterhin den Besitzer – oft im Off-Market-Verfahren.

Die hohe Kaufkraft in diesen Bezirken führt dazu, dass sich Käufer vom Zinsumfeld weniger beeinflussen lassen, was diese Stadtteile klar vom übrigen Berliner Markt differenziert. Gleichzeitig verschärft das geringe Angebot die Wettbewerbssituation – was mittelfristig wieder zu Preissteigerungen führen könnte.

Städtevergleich: Immobilienpreise in den sieben Top-Großstädten (Q2/2025)

Die Entwicklung der Immobilienpreise zeigt sich in den deutschen Metropolregionen unterschiedlich stark ausgeprägt. Während einige Städte – wie München oder Hamburg – bereits eine spürbare Marktkonsolidierung durchlaufen haben, zeigt Berlin im zweiten Quartal 2025 eine robustere Preisstruktur, insbesondere in hochwertigen Teilmärkten.