Wir möchten Ihnen die einzelnen Schritte nach Beurkundung eines Kaufvertrages etwas detaillierter präsentieren. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages möchten wir Ihnen den Ablauf und die Schritte des Notars gern erläutern.
Der Notar beurkundet nicht nur den Kaufvertrag eines Grundstückes, einer Wohnung, eines Hauses oder einer Gewerbeeinheit, er wickelt ihn auch im Auftrag der beiden interessierten Parteien (Verkäufer und Käufer) ab.
Mit der Beurkundung des Kaufvertrages wird dafür gesorgt, dass das Grundbuch zugunsten des neuen Käufers aktualisiert wird und den Regeln des verhandelten Kaufvertrages entspricht. Für diese sichere Abwicklung trägt der Notar die Verantwortung und haftet dabei gegenüber den beiden Vertragsparteien.
Der Notar kümmert sich um folgende Punkte:
- Urkunde
- Grundbuch
- Genehmigungen
- Abschriften/Kopien
- Vorkaufsrecht
- Kommunikation des Kaufes an das Finanzamt
- Finanztransaktion
Urkunde
Unmittelbar nach der Beurkundung, bei der die vorgenommenen handschriftlichen Änderungen im Original verbleiben, werden diese intern vom Notar bearbeitet. Die Urkunde wird „ausgefertigt“, das heißt mit einem Siegel versehen. Die Originalurkunde verbleibt beim Notar und kann jederzeit von den beteiligten Parteien eingesehen werden. Hiervon werden, die für die Abwicklung des Kaufvertrages benötigten Ausfertigungen, beglaubigte Abschriften und einfache Abschriften erstellt.
Verkäufer, Käufer und ggf. finanzierende Banken/Bausparkassen/Gläubiger erhalten Kopien der Urkunde, die der Notar übermittelt.
Da alle handschriftlich vorgenommen Änderungen in der Originalurkunde Bestand haben, sind diese auch in den Ausfertigungen, den beglaubigten Abschriften und den einfachen Abschriften enthalten und somit von Dritten ohne Probleme lesbar, leicht nachzuvollziehen bzw. zu verstehen.
Jeder Kaufvertrag erhält ein eigenes Aktenzeichen des Notars und eine Urkundennummer. Aufgrund dieser Angaben ist die Urkunde individuell erfasst und kann jederzeit eingesehen werden.
Grundbuch
Allgemein:
In Abteilung I des Grundbuchs ist zum Zeitpunkt des Kaufvertrages die Verkäuferseite eingetragen und nach Beendigung des Prozesses ist wird hier der neue Eigentümer erfasst.
In Abteilung II des Grundbuches sind möglicherweise Lasten und Beschränkungen des Objektgrundstücks eingetragen, auf die der Notar hinweist. Dies können zum Beispiel folgende Lasten sein:
- Erbbaurechte
- Nießbrauch
- Vorkaufsrechte
- Grunddienstbarkeit § 1018ff. BGB (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, p.b. Dienstbarkeiten)
- Reallasten
- Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte
- Auflassungsvormerkung
Alle Änderungen im Grundbuch sollten zugunsten der Beteiligten Parteien abgesichert sein, und zwar wie folgt:
In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen. Hier können sich Grundschulden von Gläubigern befinden, die zur Finanzierung des Kaufpreises stammen. Die Löschung dieser Grundschulden ist Voraussetzung für eine korrekte Übergabe des Kaufgegenstandes. Sollte der Käufer den Kauf über eine Bank finanzieren, wird in Abteilung III des Grundbuchs zugunsten der Bank eine neue Grundschuld eingetragen.
- Der Verkäufer muss bei der Durchführung des Kaufvertrages abgesichert werden. Sein Eigentum darf nur bei vollständiger Kaufpreiszahlung an den Käufer übergehen.
- Der Käufer wird bei der Durchführung des Kaufvertrages ebenfalls abgesichert. Er darf das Geld zum Erwerb des Objekts nur dann bezahlen, wenn alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind und das Objekt in Abteilung III des Grundbuchs frei von Belastungen/Grundschulden ist, es sei denn, etwas anderes wurde zwischen den Parteien vereinbart.
- Die Grundschulden/Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs müssen ebenfalls geschützt werden. Deren Sicherheiten werden nun nach vollständiger Zahlung aller offenen Restbeträge gelöscht.
Die Abfolge der wechselseitigen Sicherung ist im Kaufvertrag festgelegt. Der Notar koordiniert die Verkaufsabwicklung, so dass sämtliche Rechte von Verkäufer, Käufer und ggf. Gläubigern (Alt- sowie Neugläubiger) gewährleistet werden. Der Notar wendet sich nach Unterzeichnung des Kaufvertrages direkt an die Gläubiger und bittet um Erteilung der
Löschungsbewilligungen, um etwaige Grundschulden im Grundbuch zu entfernen. Die Höhe offener Restforderungen wird dem Notar ebenfalls mitgeteilt. Im nächsten Schritt wird im Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung für den Käufer beantragt. Diese Vormerkung sichert dem Käufer das Objekt und der Vollzug des Kaufprozesses kann ungestört fortgeführt werden.
Genehmigungen:
Die erforderlichen Genehmigungen, die zum Vollzug des Vertrages benötigt werden, müssen vom Notar eingeholt werden: Zum Beispiel die
- Zustimmung des Verwalters beim Verkauf einer Eigentumswohnung in einer Wohneigentumsgemeinschaft
- Genehmigung eines bevollmächtigen Vertreters von Käufer / Verkäufer
- Einholung einer vormundschaftlichen Genehmigung, etc.
Abschriften/Kopien:
Nach der Beurkundung erhalten alle involvierten Parteien des Vertrages eine Abschrift der unterschriebenen Urkunde.
Vorkaufsrecht:
Das Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand besteht bei allen Kauftransaktionen, nur nicht bei Erwerb von Wohnungs-/Teileigentum. Den Verzicht auf das Vorkaufsrecht holt der Notar ebenfalls ein.
Finanzamt:
Der Notar zeigt mit Zusendung des Kaufvertrages an das Finanzamt und den Gutachterausschuss den Wechsel des Eigentums zu den vereinbarten Konditionen an.
Wenn alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind , wird der Noatr den Kaufpreis beim Käufer fällig stellen.
Sollten etwaige Ansprüche an Gläubiger offen sein, teilt der Notar den Kaufpreis in verschiedene Tranchen auf und informiert den Käufer, wer welche Kaufpreissumme erhält, d.h. ein
Teil des Kaufpreises geht direkt an etwaige Gläubiger und der Restbetrag wird an den Verkäufer gezahlt.
Ist der Eingang des Kaufpreises bestägit, nimmt der Notar die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vor, sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Die Auflassungsvormerkung wird dann wieder gelöscht.
Der Akt ist vollzogen und ein Notar prüft alle Eintragungen im Grundbuch auf Richtigkeit.
Fazit:
Der Notar bekommt nicht nur für die erfolgreiche Beurkundung sein Honorar, sondern vor allem für die Aktualisierung des Grundbuches bzw. für die gesamte Abwicklung des Kaufvertrages mit dem von mir skizzierten Procedere. Eine aufwändige und langwierige Abwicklung!
