Der in Deutschland allerorts und jahrelang ausgesprochene Satz „Arm aber Sexy“ entspricht nicht mehr der Realität. Berlin wächst stetig und der Tourismus boomt. Seit einigen Jahren steigen die Immobilienpreise und das Angebot wird Jahr für Jahr deutlich knapper. Die Folge sind stetig steigende Preise in gefragten Bezirken, aber auch in Randgebieten und nahe dem Speckgürtel der Stadt. Daher kommen für viele Eigenheimerwerber mittlerweile auch Orte weiter außerhalb, die einen S- oder Regionalbahnanschluss haben, in Betracht.
Der Zuzug von 40.000 – 60.000 Neuberlinern in die Metropole aus Deutschland, Europa und der ganzen Welt vermittelt auf der einen Seite ein internationales Flair und krönt Berlin zur einzigen internationalen Metropole in Deutschland. Die Kehrseite der Medaille ist ein ansteigender Bedarf an Wohnraum, der derzeit nicht befriedigt werden kann. Hier ist die Politik gefragt, die sich für viele wohnungsbaupolitisch noch zu wenig bewegt. Die angespannte Wohnsituation führt seit fünf Jahren zu steigenden Preisen. Die Mieten steigen dabei stärker als die Kaufpreise. Kaufangebote über EUR 20.000 pro m² sind keine Seltenheit mehr. Die Geldumsätze bei unbebauten Grundstücken haben in 2017, mit +21 % auf rd. 1,7 Mrd. € und bei bebauten Grundstücken mit +17 % auf rd. 10,4 Mrd. €, deutlich zugelegt. Dieser Umstand ist im Wesentlichen auf einzelne, große und hochwertige Objekte zurückzuführen. Die mittleren Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand haben insgesamt um circa +13 % bzw. im Neubau um circa. +11 % zugelegt. Der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser ist um rd. +7 % gestiegen. Mit Ausnahme der Preise für Eigentumswohnungen haben sich die rapiden Preisanstiege inzwischen aber etwas verlangsamt (Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Berlin)
In Citylagen wie Berlin-Mitte, Prenzlauer-Berg und Charlottenburg ist die Gentrifizierung in vollem Gang. Die rot-rot-grüne Regierung reagiert nun mit Maßnahmen, um die soziale Verdrängung aus Wohngebieten aufzuhalten. Der Milieuschutz ist eine der Maßnahmen: Die Umwandlung von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen ist mittlerweile in rund 40 Stadtteilen anzuzeigen und Raumaufteilungen dürfen oftmals nicht vorgenommen werden. Die Immobilienwirtschaft befürchtet, dass Investoren durch zu restriktive Maßnahmen nicht mehr in Berlin investieren. Damit ist der Stadt auch nicht geholfen. Mehr sozialer Wohnbau sollte vorangetrieben werden – immerhin hat Berlin, laut Analyse der Berliner Zeitung vom 12. Januar 2018, circa eine Milliarde Euro an Grunderwerbssteuer eingenommen – für die Wohnungsbauförderung wurden aber nur 242 Millionen Euro bewilligt. Die spürbare Energie und das Wachstum der Stadt sind nicht aufzuhalten und an vielen Ecken der Stadt deutlich spür- und sichtbar. Viele erfolgreiche Start Up Unternehmen haben in der Hauptstadt ihre Unternehmenszentralen und fördern den Zuzug junger Menschen, aber auch einige Konzerne, wie z.B. Daimler betreiben in dem jungen, kreativem Umfeld ihren Thinktank. Einige Brexit Kandidaten wurden ebenfalls in Berlin fündig. Am Wissenschaftsstandort Adlershof entstand ein hochmoderner Technologiepark für zahlreiche Berufsfelder.
Zu verdanken hat das stetige Wachstum zum einen dem Charme Berlins als junge und einzige internationale deutsche Metropole und zum anderen, das immer noch günstige Preisniveau. Im Vergleich zu allen anderen europäischen Metropolen gehört Berlin zu den preisgünstigsten Hauptstädten. Im nationalen Vergleich haben wir in Deutschland immer noch die Großstädte Hamburg, München, Frankfurt und Düsseldorf, die ebenfalls im Preisvergleich vergleichbar und teilweise noch deutlich teurer sind. Dieser Umstand ist für viele ausländische Käufer immer noch das Investitionsargument. Asiaten, Skandinavier und auch Südeuropäer investieren oft über „Family Offices“ oder legen kleine Fonds auf, die Immobilien als Anlageobjekte in den Bestand aufnehmen und gut managen. Trotzdem sind natürlich auch die Deutschen und im Besonderen die Berliner ein wichtiges Käuferklientel. Viele junge Familien, die vor einigen Jahren Eigentum in städtischen Bezirken wie Mitte, Prenzlauer-Berg oder auch Wilmersdorf erworben haben, verkaufen die Wohnungen mit deutlichem Gewinn und investieren in Häuser und Grundstücke. Je nach finanzieller Situation wird das Eigenheim im gut bürgerlichen Südwesten in ein schönes Haus und Grundstück reinvestiert oder auch im etwas kostengünstigerem Norden der Stadt erworben. Bodenrichtwerte von EUR 2.100 sind in den Bezirken Dahlem, Grunewald und Schlachtensee keine Seltenheit und entsprechend für viele schlichtweg zu teuer. Die Alternativen befinden sich mittlerweile im Speckgürtel der Stadt und teilweise bereits in Brandenburg und bieten mit guten S- oder Regionalbahnanschlüssen in die City den Traum vom bezahlbaren Eigenheim im Grünen. Wer es dann doch lieber innerstädtisch mag, für den kommen die an die Trendbezirke angrenzenden Bezirke mittlerweile auch in Betracht. Zentrale Lagen wie z.B. Lichtenberg, Wedding. Moabit und Neukölln entwickelten sich in den letzten 3 Jahren prächtig und verzeichneten ebenfalls deutliche Preissteigerungen – Tendenz steigend! Nördlich angrenzend an den Prenzlauer Berg befindet sich Pankow und wird bei Projektentwicklern und Immobilienmaklern als Wohnviertel mit besonderem Potential beschrieben. Hier ist ein Hauserwerb noch für viele zu realisieren, Grundstücke werden oft von Baugemeinschaften mit kreativen Architekten bebaut und die Luft von Veränderung ist an jeder Ecke deutlich zu sehen. Der Preisanstieg in Berlin wird weiter andauern und durch die stetig wachsende Nachfrage und den deutlichen Zuzug wird sich das Angebot weiter verknappen – im internationalen und nationalen Vergleich ist preislich immer noch Luft nach oben. Die Wirtschaft der Stadt verzeichnet in den letzten Jahren auch ein kontinuierliches Wachstum, so dass man wirklich sagen kann: „Arm aber sexy“ war Berlin einmal.
Quellen:
Bellevue Magazin „Marktreport Berlin“ -Autor: Johannes Bohrmann,
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
